Acheter un bien immobilier par le biais d’une société

L’achat de l’habitation familiale par le biais d’une société semble intéressant à court terme. Vous pouvez ainsi déduire intégralement les frais d’achat et les intérêts sur les crédits. En outre, vous pourrez l’amortir dans vos comptes ce qui réduira considérablement l’impôt de société à payer. Qui plus est, vous pourrez procéder à une donation des actions de la société où vous avez logé l’habitation familiale. Et cette opération en ligne directe n’est imposée qu’à 3 % en Flandre et à Bruxelles et à 3,3 % en Wallonie alors que la donation de biens immobiliers à titre privé est généralement moins avantageuse.

Et pourtant, nous recommandons tout de même de loger l’habitation familiale dans le patrimoine privé. Et cela pour les quatre raisons suivantes :

• Si vous habitez un bien appartenant à la société, vous payez à titre privé un « avantage de toute nature. La déductibilité des frais de l’habitation familiale est par ailleurs de plus en plus dans le collimateur du fisc.
• En cas de revente du bien, l’impôt de société sur la plus-value est plus élevé. À titre privé, la plus-value est même exonérée d’impôts après avoir détenu le bien durant cinq ans.
• En cas de décès, le conjoint survivant ne paie généralement pas de droits de succession sur l’habitation familiale.
• L’usufruit sur l’habitation familiale protège mieux le conjoint survivant que l’usufruit sur les actions d’une société.

La plupart des entrepreneurs et professions libérales envisagent d’acheter une seconde résidence non seulement à des fins d’investissement, mais aussi pour en profiter à titre privé. Les considérations données pour l’achat de l’habitation familiale s’appliquent aussi à l’acquisition d’une seconde résidence.

Nous recommandons donc absolument d’effectuer l’achat de ce bien immobilier supplémentaire également à titre privé.

Dans quelles conditions, la société peut-elle tout de même jouer un rôle dans l’achat de votre seconde résidence ?

Cette combinaison offre parfois une solution si, à travers votre société, vous voulez acheter une seconde résidence ou souhaitez transformer votre habitation familiale.

Vous connaissez certainement les avantages d’un EIP (Engagement individuel de pension), mieux connu généralement sous le nom d’une assurance groupe : votre société paie les primes et vous êtes le bénéficiaire. En combinant un crédit bullet privé et votre EIP, vous pouvez financer l’achat de votre seconde résidence à des conditions très avantageuses.

Comment fonctionne ce crédit bullet combiné à votre EIP ?

À titre privé, vous ne disposez pas assez de liquidités pour l’achat d’un bien immobilier. Mais vous avez déjà constitué de solides réserves dans votre EIP par le biais de la société. Ce capital ne se libérera cependant qu’au moment où vous partirez à la pension. À une exception : vous pouvez d’ores et déjà utiliser ce capital pour l’achat, la construction ou la transformation d’un bien immobilier privé (donc pas un bien immobilier pour votre société). Vous pouvez utiliser ce capital de deux manières :

• Vous prenez une avance sur ce capital. Ce qui signifie que vous empruntez à votre compagnie d’assurance jusqu’à votre pension.

• Vous contractez un « crédit bullet » auprès de votre banque : le capital de votre EIP servira au remboursement de cet emprunt à terme. Ce qui caractérise un crédit bullet, c’est que les mensualités ne portent que sur les intérêts, le remboursement du capital intervenant en une fois à l’échéance. Cette solution se met donc en place après le versement du capital de pension tiré de votre EIP.

L’immobilier dont vous profitez personnellement, il vaut mieux l’acquérir à titre privé. Nous l’avons déjà dit. Mais quid de l’immobilier utilisé à des fins professionnelles ? Un cabinet par exemple ? Ou un immeuble d’entreprise ? Un achat de ce type requiert des conseils plus nuancés. Quelles sont les options ?

Achat à titre privé, et mise en location à la société

Si le gérant que vous êtes met en location un bien à sa propre société, vous devez garder à l’esprit que ces loyers pourront être examinés fiscalement si ces revenus locatifs dépassent un certain plafond. Ce seuil se situe à 5/3^e du revenu cadastral revalorisé du bien immobilier en question. Si vous demandez un loyer supérieur, le montant qui dépasse ce seuil ne sera pas imposé comme un revenu immobilier, mais comme une rémunération de dirigeant d’entreprise. En clair, comme un revenu professionnel avec, à la clé, le paiement de cotisations sociales sur ce montant. Déterminez donc bien ce seuil avec votre expert-comptable ! 

Acheter via votre société

Vous avez l’intention d’utiliser le bien immobilier exclusivement à des fins professionnelles ? Dans ce cas, demandez-vous d’abord si vous souhaitez conserver le bâtiment après avoir cédé votre entreprise/cabinet ou être sorti d’une association. « Si le bien immobilier peut être revendu plus tard avec la société, il peut être plus intéressant d’acheter le tout par le biais de la société. »

C’est certainement le cas si vous achetez ou faites construire une construction neuve, et êtes donc assujetti à la TVA. Vous pourrez en effet récupérer la TVA de votre investissement.

La construction n’est pas neuve ? Dans ce cas, vous pouvez toujours l’amortir et déduire les coûts à l’impôt des sociétés. Mais, si votre société vend le bien par la suite, la plus-value sera imposée.

L’impôt sur cette plus-value immobilière disparaît-il si vous vendez les actions de la société ? Malheureusement, non, parce que l’acquéreur des actions de votre société sait qu’il devra payer un jour cette taxation. En pratique, cette dernière est donc imputée dans le prix de rachat de vos actions. C’est donc vous, le vendeur, qui paierez toujours la facture fiscale. Ce qui n’est pas illogique vu que vous, en votre qualité de propriétaire, avez profité des avantages durant des années.

Achat de l'usufruit par le biais de votre société

Si vous ne savez pas encore ce que vous voudrez faire de l’immeuble ou si son affectation est mixte, votre société peut n’acheter que l’usufruit de la partie que vous utilisez à des fins professionnelles. L’usufruit est un droit temporaire d’utiliser le bien d’autrui ou d’en retirer les fruits (par ex. une jouissance ou un loyer).

Ici aussi, il s’agit de bien valoriser l’usufruit sur la base de la valeur locative nette. De cette manière, le bâtiment vous reviendra en pleine propriété et exonéré fiscalement à l’expiration de l’usufruit. Généralement, l’usufruit dure 20 ans environ. Pour la valorisation de cet usufruit, faites-vous conseiller par votre expert-comptable.

Il importe d’évaluer correctement la valeur de l’usufruit sur la base de la valeur locative réelle. Si le fisc estime que la société paie un montant trop élevé pour l’usufruit, ce « surprix » sera imposé comme un avantage de toute nature dans le chef du nu-propriétaire à titre privé.

Le principal critère à cet égard est le rendement locatif net.

Acheter par le biais d'un droit de superficie

Vous achetez à titre de personne physique le terrain et vous donnez à votre société le droit d’y ériger des bâtiments. En tant que propriétaire foncier, vous êtes le ‘tréfoncier’. Votre société, en tant que propriétaire des bâtiments, est le ‘superficiaire’. Juridiquement, le propriétaire foncier devient automatiquement propriétaire de tout ce qui est construit sur son terrain.

Mais le droit de superficie permet de déroger à ce principe. Si la société-superficiaire érige un bâtiment durant le droit de superficie, elle en devient la pleine propriétaire. La société peut donc l’amortir, déduire la TVA si elle utilise ce bâtiment pour ses propres activités TVA, et en encaisser les éventuels revenus.

Au terme du droit de superficie, le propriétaire foncier-tréfoncier devient cependant le propriétaire du bâtiment. Dans ce cas, le tréfoncier est redevable d’une indemnité à l’égard du superficiaire.

L’avantage du droit de superficie est que tous les coûts liés au bâtiment et la TVA sont déductibles intégralement. 

Dans la plupart des situations, il est préférable d’acheter un immeuble de rapport à titre privé. Certes, un achat par le biais d’une société présente à court terme de nombreux avantages (par ex. pouvoir amortir le prix d’achat et déduire les coûts). Mais cette option présente également de nombreux inconvénients qui souvent ne se font sentir qu’à long terme. 

• Les revenus locatifs sont imposés au taux de l’impôt des sociétés. À titre privé, les loyers perçus ne sont pas imposés si vous mettez le bien en location à une personne physique qui ne l’utilise pas à des fins professionnelles. Mais, toujours à titre privé, vous serez bel et bien imposé sur la possession de votre immeuble de rapport par le biais du précompte immobilier       et l’impôt des personnes physiques sur la base du revenu cadastral (ce qu’on appelle le revenu immobilier).

• À titre privé, vous pouvez déduire de ce revenu immobilier les intérêts d’un emprunt destiné à l’achat d’un bien de rapport. Pour l’investisseur, il s’agit de bien examiner au préalable le mode de financement de l’achat le plus judicieux sur le plan fiscal.

• À la revente, l’impôt des sociétés sur la plus-value est généralement plus élevé que les économies fiscales antérieures. À titre privé, vous ne payez aucun impôt sur la plus-value si vous avez détenu le bien pendant au moins cinq ans. Prenez garde cependant si vous achetez et revendez régulièrement des biens immobiliers à titre privé. Le risque est que vous soyez tout de même taxé sur les plus-values réalisées.